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《沈阳师范大学》 2017年
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房屋承租人优先购买权制度研究

彭政宁  
【摘要】:承租人优先购买权是先买权制度的一个重要组成部分,在交易秩序的稳定、交易效率的提升、交易成本的简化等方面发挥着重要作用。我国关于承租人优先购买权的规定过于笼统且缺乏可操作性,导致实践中出卖人规避法律,侵害承租人优先购买权的现象十分普遍。本文首先综合了优先购买权的相关法律规定和学界观点,对承租人优先购买权的性质进行界定,认为是具有物权性质的形成权,而非强制缔约请求权。在承租人优先购买权的行使条件上,笔者将对何谓出卖,符合优先购买权行使条件的出卖方式、同等条件的具体标准、优先购买权的行使期限和权利行使的禁止性要件等问题进行详细的论述。笔者认为以房屋的现金价值作价投资、以房抵债以及拍卖房屋的情形下,承租人于同等条件下可以行使优先购买权。同等条件应当以价格为核心要素,从给付义务应当能够用金钱来衡量。主张延期或分期付款,当事人不能提供担保或出卖人有重大理由的,不得认定为同等条件。出租人将租赁房屋与其他不动产捆绑销售,并与第三人达成合意,不影响承租人对租赁房屋行使优先购买权,捆绑销售不能作为同等条件来限制先买权的行使。关于优先购买权的法律效力,笔者认为出租人与第三人订立房屋买卖合同原则上属有效,承租人于同等条件下行使优先购买权能否对抗第三人,应当视出租人或承租人是否将租赁房屋进行登记备案以及第三人是否明知或应知租赁关系的存在而定。承租人先买权受侵害时,向出租人主张损害赔偿的范围,包括承租人购买替代房屋需额外支出的费用和另行寻找新房源租住所产生的的必要费用文章的最后是关于承租人优先购买权与相关权利的冲突解决,笔者主张当房屋分别承租于数个承租人,房屋所有人将房屋整体出售时,承租部分房屋的承租人能够对房屋整体主张优先购买权。多名承租人均主张优先购买权时,由出价最高者得之。数人出价相同,协商不一致的,应根据承租人承租部分占整体的比例,共同行使优先购买权。当共有人与承租人的优先购买权产生冲突时,笔者主张承租人的优先购买权应先于共有人。
【关键词】:承租人 优先购买权 对抗效力 冲突规范
【学位授予单位】:沈阳师范大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2017
【分类号】:D923.6
【目录】:
  • 中文摘要4-5
  • ABSTRACT5-9
  • 引言9-10
  • 第一章 承租人优先购买权制度概述10-13
  • 一、承租人优先购买权的概念及特征10
  • 二、承租人优先购买权的制度价值10-13
  • (一)有利于稳定经济秩序10-11
  • (二)有利于资源有效利用11
  • (三)有利于降低交易成本11
  • (四)有利于维护公平正义11-13
  • 第二章 承租人优先购买权的性质解析13-17
  • 一、承租人优先购买权的性质争议13-14
  • (一)请求权说13
  • (二)形成权说13-14
  • (三)期待权说14
  • 二、作者观点14-17
  • 第三章 承租人优先购买权的行使17-28
  • 一、出租人出卖租赁房屋17-20
  • (一)出卖行为的界定17
  • (二)符合条件的出卖方式17-20
  • 二、承租人与第三人处于同等条件20-23
  • (一)绝对同等说20
  • (二)相对同等说20-21
  • (三)作者观点21-23
  • 三、承租人在一定期限内行使23-25
  • 四、承租人优先购买权的排除情形25-28
  • (一)房屋产权互易25
  • (二)赠与或遗赠25
  • (三)家庭成员及近亲属之间的房屋买卖25-26
  • (四)同居人优先购买权的有限排除26-28
  • 第四章 承租人优先购买权的法律效力28-33
  • 一、出租人与第三人订立合同的效力28-29
  • 二、承租人优先购买权对第三人的效力29-31
  • 三、承租人优先购买权受侵害时的损害赔偿31-33
  • 第五章 承租人优先购买权与相关权利的冲突33-41
  • 一、承租人之间优先购买权的冲突33-37
  • (一)局部房屋的承租人对房屋整体主张优先购买权时的冲突33-35
  • (二)承租人与次承租人之间优先购买权的冲突35-37
  • 二、共有人与承租人之间优先购买权的冲突37-39
  • 三、承租人优先购买权与抵押权的冲突39-41
  • (一)先出租后抵押39-40
  • (二)先抵押后出租40-41
  • 结语41-42
  • 参考文献42-43
  • 个人简历43-44
  • 后记44

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