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《重庆大学》 2015年
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房地产市场主体行为动力系统及宏观调控政策研究

赖纯见  
【摘要】:我国房地产业和房地产市场最近三十多年的发展取得了巨大成就,社会居住条件明显改善,城市面貌大为改观,并作为支柱产业和消费热点推动国民经济持续快速发展。但发展中也呈现出许多问题:区域间的发展不平衡与区域内结构失衡共存;土地国有专属垄断,土地财政的依存度很高;地方政府、房地产商、消费者和金融机构等各主要市场关联主体方形成错综复杂的利益关系,房地产市场套利、投机和行政寻租屡禁不止,缺乏长效管控机制,地价、房价一直随中央政府调控政策的周期和强度而大起大落,这不利于该产业和市场的可持续健康发展,危害国家经济和社会稳定。本文运用非线性动力学、博弈论等理论研究房地产经济系统规律及其宏观调控政策因素,具有重要的理论和实践意义。本文的主要工作是,通过收集、整理和分析我国房地产市场发展史、房地产制度及宏观调控政策变迁史,总结我国房地产市场的六大特性,剖析房地产市场主要利益主体的行为特征。在此基础上完成:(1)建立有限理性的地方政府与房地产商间地价和房产产量决策的动力系统模型,分析其动平衡点解及稳定性条件,研究区域地价房价比在该动力系统中的重要性,并用DFC方法实现对该动力系统混沌的控制;(2)分别在均衡市场和非均衡市场下,建立有限理性、非线性成本的区域房地产商利益集团内部产量竞争分配决策动力系统模型,研究该动力系统动平衡点解及其稳定域,并分析地价房价比、房地产商税负水平以及市场供求非均衡参数对动力系统演化的影响;(3)基于有限理性、适应性预期和市场供求非均衡因素,构建区域房地产市场地方政府、房地产商、金融机构和购房者之间利益博弈的动力系统模型,研究该动力系统的动平衡点特征及其在李雅普诺夫函数方法下的稳定性,并数值模拟分析中央政府财税政策、行政管控政策和行业状态参数对该动力系统演化的影响及现实意义,最后用DFC方法分析中央政府如何控制区域房地产市场主体行为动力系统混沌态;(4)在研究房地产市场主要关联利益主体行为动力系统规律和宏观管控政策对动力系统演化影响的基础上,提出宏观调控政策建议。本文的主要结论是:①区域地价房价比在房地产市场主体行为动力系统稳定平衡时是恒定的,管理区域地价房价比可实现对区域房地产市场的管控。中央政府可分区域制定地价房价比指标,同步采用地价房价比管理、供求引导和财税管理的宏观调控政策能够有效杜绝调控政策实施中的跷跷板效应。②均衡市场下房地产寡头产量分配动力系统存在“完美”稳定动平衡点即动态博弈的Nash均衡点,区域地价房价比可决定房地产供给市场结构即寡头垄断、垄断、零产量(滞涨)、二周期态和混沌态,这是非均衡市场下该系统的一个特例;非均衡市场下房地产寡头产量分配动力系统“完美”稳定动平衡点可能不存在,但次优稳定动平衡点总是存在的,此时房地产供给市场结构主要取决于区域地价房价比、房地产寡头税负水平和市场非均衡程度。③区域房地产市场主体行为动力系统平衡点是“完美”稳定动平衡点即市场主要主体利益博弈稳定Nash均衡点,房地产市场管控的根本目标在于理清和调整市场主体各方利益关系以维系宏观经济平稳运行,而不是直接调节市场供求以实现居者有其屋;该动力系统演化规律:购房者刚性需求占比、房屋租金率、城镇化率、土地整治成本率和土地财政依存度的上升,均推动区域房地产市场均衡供给量、需求量和价格上扬;房产保有税率、二次交易税率和房产投资机会成本率的上升,均促使区域房地产市场均衡供给量、需求量和价格下行;而房地产商综合税负率的上升,则推高该市场的均衡需求量和房价。把握房地产市场主体行为动力系统演化规律,有助于更好管控房地产市场。④房地产市场宏观调控应改革土地利用管理制度和降低地方政府土地财政依存度;建立以动态调整房地产商税负、房地产二次交易税负和房地产保有税负、实行区域性差异化政策和反腐败常态化为主的长效管控机制;建立以提高房地产业直接融资比例、完善社会保障体系和正确的房地产市场调控目标舆论导向为主的房地产预期管理机制等方面,多位一体配套进行,是一项系统性复杂工程。
【关键词】:房地产市场 动力系统 博弈 混沌控制 调控政策
【学位授予单位】:重庆大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2015
【分类号】:O19;F299.23
【目录】:
  • 中文摘要3-5
  • 英文摘要5-12
  • 1 绪论12-34
  • 1.1 研究的背景和意义12-13
  • 1.2 国内外研究现状13-28
  • 1.2.1 国外研究现状13-19
  • 1.2.2 国内研究现状19-27
  • 1.2.3 文献简评27-28
  • 1.3 研究的主要内容和技术路线28-31
  • 1.3.1 研究的主要内容28-29
  • 1.3.2 研究的技术路线29-31
  • 1.4 本文的主要创新31-34
  • 2 中国房地产市场的特性及宏观调控政策现状34-60
  • 2.1 中国房地产市场特性34-50
  • 2.1.1 土地制度34-39
  • 2.1.2 房地产一级市场的垄断39-41
  • 2.1.3 房地产市场的区域性41-42
  • 2.1.4 房地产二级市场区域寡头垄断42-43
  • 2.1.5 地方政府的土地财政依赖43-45
  • 2.1.6 全民不动产购置偏好45-46
  • 2.1.7 房地产市场主体及其行为46-50
  • 2.2 中国房地产市场宏观调控政策现状50-56
  • 2.2.1 历年宏观调控政策回顾50-51
  • 2.2.2 房地产市场宏观调控政策效果及存在的问题51-56
  • 2.3 房地产市场主体行为动力系统框架56-59
  • 2.3.1 动力系统56-57
  • 2.3.2 房地产市场主体行为动力系统框架57-59
  • 2.4 本章小结59-60
  • 3 房地产商与地方政府决策动力系统分析60-78
  • 3.1 引言60-61
  • 3.2 房地产商与地方政府决策动力系统理论分析61-67
  • 3.2.1 决策动力系统假设61-62
  • 3.2.2 决策动力系统建立62-63
  • 3.2.3 决策动力系统理论分析63-67
  • 3.3 房地产商与地方政府决策动力系统数值模拟分析67-74
  • 3.3.1 决策动力系统演化分析67-71
  • 3.3.2 决策动力系统演化的变动71-74
  • 3.4 决策动力系统混沌控制74-76
  • 3.4.1 混沌控制的理论分析74-75
  • 3.4.2 混沌控制的数值模拟75-76
  • 3.5 本章小结76-78
  • 4 均衡市场下房地产寡头垄断动力系统分析78-92
  • 4.1 引言78
  • 4.2 区域房地产寡头产量分配动力系统理论分析78-83
  • 4.2.1 产量分配动力系统假设78-79
  • 4.2.2 产量分配动力系统建立79-80
  • 4.2.3 产量分配动力系统理论分析80-83
  • 4.3 区域房地产寡头产量分配动力系统数值模拟83-90
  • 4.3.1 产量分配动力系统演化特性83-87
  • 4.3.2 地价房价比对动力系统的影响87-89
  • 4.3.3 三寡头情形89-90
  • 4.4 本章小结90-92
  • 5 非均衡市场下房地产寡头垄断动力系统分析92-122
  • 5.1 动力系统假设92-93
  • 5.2 动力系统模型建立93-95
  • 5.3 动力系统理论分析95-103
  • 5.3.1 双寡头平衡态情形(ⅰ)96-98
  • 5.3.2 双寡头平衡态情形(ⅱ)98-100
  • 5.3.3 双寡头平衡态情形(ⅲ)100-102
  • 5.3.4 n个寡头情形102-103
  • 5.4 动力系统数值模拟103-120
  • 5.4.1 系统平衡情形(ⅰ)103-109
  • 5.4.2 系统平衡情形(ⅱ)109-114
  • 5.4.3 系统平衡情形(ⅲ)114-119
  • 5.4.4 三寡头动力系统平衡情形119-120
  • 5.5 本章小结120-122
  • 6 非均衡市场下房地产市场主体行为动力系统分析122-150
  • 6.1 引言122-124
  • 6.1.1 简要文献回顾122-123
  • 6.1.2 非均衡市场123
  • 6.1.3 市场需求函数123-124
  • 6.2 假设和动力系统框架124-127
  • 6.2.1 模型假设124
  • 6.2.2 房地产市场主体行为动力系统框架124-127
  • 6.3 支付函数及决策规则127-130
  • 6.3.1 房地产商支付函数及决策规则127-128
  • 6.3.2 地方政府支付函数及决策规则128-129
  • 6.3.3 购房者支付函数及决策规则129-130
  • 6.3.4 金融机构支付函数及决策规则130
  • 6.4 房地产市场主体行为动力系统130-131
  • 6.5 动力系统理论分析131-133
  • 6.5.1 平衡点解131
  • 6.5.2 平衡点的稳定性131-133
  • 6.6 动力系统数值模拟133-146
  • 6.6.1 动力系统的演化133-136
  • 6.6.2 税费政策的影响136-139
  • 6.6.3 行政管控政策的影响139-142
  • 6.6.4 行业相关状态参数的影响142-146
  • 6.7 动力系统混沌控制分析146-148
  • 6.8 本章小结148-150
  • 7 房地产市场宏观调控政策建议150-158
  • 7.1 改革土地利用管理制度150-152
  • 7.1.1 土地利用管理制度改革150-151
  • 7.1.2 土地混合所有制可行性研究151-152
  • 7.2 建立宏观调控长效机制152-154
  • 7.2.1 动态调整税负水平152-153
  • 7.2.2 地方政府管控153-154
  • 7.2.3 坚持对执政者的反腐常态154
  • 7.3 减少直接市场干预154-155
  • 7.3.1 调控政策不宜直接作用于供给和需求154-155
  • 7.3.2 加强保障房的供应及管理155
  • 7.4 差别化区域调控政策155-156
  • 7.4.1 分区域制定调控政策155
  • 7.4.2 分人群制定调控政策155-156
  • 7.5 市场预期管理156-158
  • 7.5.1 正确的调控目标舆论导向156
  • 7.5.2 提高房地产业直接融资比例156-157
  • 7.5.3 提高房产投资机会成本157
  • 7.5.4 完善社会保障体系157-158
  • 8 研究结论与展望158-162
  • 8.1 研究结论158-160
  • 8.2 研究展望160-162
  • 致谢162-164
  • 参考文献164-174
  • 附录174-190
  • A.历年国家房地产市场宏观调控政策一览表174-190
  • B.攻读博士学位期间发表的学术论文190

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